前回は家の建築予算の建て方について書きました。
今回は、住宅を購入する際にほとんどの人が借りるであろう住宅ローンについて書いていこうと思います。
住宅ローン、どこで借りてもそんなに変わらないんじゃないの？と思いますが、比較してみると結構違う事が分かりました。
また、自分の場合は都市計画区域外で、小さな工務店にお願いするという条件で探していましたが、なかなか条件に合うのが少なく、結構大変でしたので詳しく紹介したいと思います。
課題
住宅ローンを借りるにあたって、ネット銀行員や地方銀行に相談しに行きました。
しかし、借りるにあたってどうしても必要になるのが、建築確認済証。
銀行からすれば、家を担保にしてお金を貸すわけですから、万が一の際に売買できる様に、きちんとした建物である証明が必要なのです。
自分の場合、都市計画区域外での建築で確認申請は不要な条件でしたし、ハウスメーカーでの建築でもなく長期優良住宅やZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の補助金申請もする予定ではなかった為、わざわざ建築確認申請をする予定はありませんでした。
ですが、相談に行ったネット銀行や地元の地方銀行ではローンの融資には建築確認済証が必要との事でした。
やはり都会では建築確認が必須条件ですので特に問題ないのでしょうが、ド田舎でかつこのご時世に新築をするのに長期優良住宅の申請もせずに、小さな工務店で家を建てる方が希少なケースなのかもしれません。
ですが、住宅ローンの為だけに建築確認を申請して、数十万円かかってくるのはもったいないと感じました。
また、ハウスメーカーや大きな工務店であれば、家が完成した時に一括で支払いすれば良いのですが、自分がお願いするのは小さな工務店。
家を建てるにあたっては建築工事期間も長く費用も大きいので、小さい工務店ですと運転資金も少ない為、着工金や中間金の支払いが必要になってきます。
基本、住宅ローンで融資が実行されるのは、家が完成して登記が完了し抵当権が設定されるタイミングです。
ですので、それまでに支払いが必要な場合は別途、つなぎ融資と言うのもを借りる必要があります。
この融資は住宅ローンとは別に手数料がかかりますし、金利も高いので別途費用がかかってきます。
このつなぎ融資ですが、手数料、金利だけ合わしても約数十万円必要になります。
それに、つなぎ融資については取り扱っていない金融機関もあります。
なかなか条件の良い所が見つからず、悩んだ末にJAバンクへ相談にいきました。といっても田舎には普通にある地元の農協ですが。
JAバンクの住宅ローンの特徴
JAバンクで住宅ローンを借りるには農協の会員である必要があります。
会員といっても農家でなくても農協の会員になることができます。
農協に一定額の出資金（自分の場合は５万円必要でしたが店舗により異なる可能性があります。）を出すことによって、准組合員という形で農協に加入できます。
またこの出資金、毎年少しずつですが配当金が入ってきますし、退会する際には戻ってきます。
融資にあたっては、他の銀行などでは必要であった建築確認済証も必要ないとの事でした。
考えてみれば、全国の農家さんのいる地域というのは、都市計画区域外の田舎なところが大半かと思いますので、そういった方々が家を建てらる際には建築確認が不要な場合が多いかと思いますので、必要ないのかと思います。
JAバンクの特徴のもうひとつが、「留保金制度」。
建物が建ってないなくても、土地と建てる建物を担保に入れるという条件で、審査が通ればすぐに融資していただけます。
この制度により、JAバンクで借りる場合はつなぎ融資の必要がない為、数十万円の手数料や利子が必要ありません。
ですので、中間支払いが必要な場合でも、1本の契約のみで対応する事がができます。
注意点としては、返済は融資実行して頂いた次の月から始まりますので、家が完成する前から返済していく必要があります。
以上がJAバンクの住宅ローンの大きな特徴です。
やはりJAという組織である為、非常に農家さん向けの商品であると感じましたし、ド田舎で家を建てる場合には相性が良いかと思います。
以上の事から、自分の求めている条件にマッチしていたので、JAバンクで借り入れる事に決めました。
デメリットという程のデメリットはないですが、JAバンクで借りるにあたってのデメリットも紹介しておきます。
○金利が少し高い。
全国の最低金利と比較しての話になりますが、今や簡単にネットで情報を調べられる時代です。
どうしても比較してしまうのですが、有人店舗ですしネット銀行の様に低金利と言うのは流石に無理な話です。
といっても自分が借り入れた際(2018年)は変動金利で0.6％でしたし、全国の最低金利が0.45％位でしたので、そんなに高いといった感じではありません。
それよりも建築確認や、つなぎ融資の費用を抑えられたことのメリットの方が大きかったです。
○各種商品に加入する必要がある。
JAバンクの他の金融商品などに加入しないと、金利が安くなりません。
給料の振り込み口座や、公共料金の引き落とし、子供の学資保険の加入などに加入して最低の金利での契約としました。
手間はかかりましたが、ほとんどが必要なものでしたので大きなデメリットには感じませんでした。
まとめ
という訳で、以上が自分がJAバンクで住宅ローンを借りるようにした内容でした。
簡単にまとめますと、
メリット
・建築確認が不要である。
・つなぎ融資が不要である。
デメリット
・金利が少し高い
今回は自分のケースでまとめてみましたが、JAバンクは各エリアによって条件や利率が違うそうなので、興味のある方は最寄りの相談窓口で相談してみてください。
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